Dans la plupart des divorces, le logement familial est le premier patrimoine du couple — et le premier point de blocage. Qui reste ? Qui part ? Qui rachète ? Faut-il vendre ? Avocat au Barreau de Mulhouse, j’accompagne la séparation des couples dans le Haut-Rhin. Voici les options possibles pour le sort de la maison ou de l’appartement, et ce qui les distingue.
Une précision utile pour le Haut-Rhin
Les règles de fond exposées ici — propriété du bien, soulte, indivision, attribution préférentielle, indemnité d’occupation — sont celles du code civil, applicables à l’identique dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle depuis la loi du 1er juin 1924, qui y a mis en vigueur la législation civile française. En revanche, la procédure de partage, la vente judiciaire des immeubles et la publicité foncière y obéissent au droit local. Ces différences sont signalées au fil du texte.
La première question : à qui appartient le logement ?
Avant de parler de rachat ou de vente, il faut savoir qui est propriétaire. La réponse dépend du régime matrimonial et de la date d’acquisition :
Trois situations à distinguer
- Bien commun : acquis pendant le mariage sous le régime légal de la communauté — il se partage entre les époux ;
- Bien indivis : acheté ensemble, notamment sous le régime de la séparation de biens — chacun en détient la quote-part figurant dans l’acte ;
- Bien propre : appartenant à un seul époux (acquis avant le mariage, reçu par succession ou donation, ou financé avec des fonds propres) — il n’entre pas dans le partage.
Cette distinction n’épuise pas les comptes entre époux. Si la communauté a financé un bien propre, l’époux propriétaire doit une récompense à la communauté (article 1437 du code civil) ; à l’inverse, la communauté doit récompense à l’époux dont elle a tiré profit (article 1433). Ces sommes se règlent lors de la liquidation du régime matrimonial, et elles pèsent souvent lourd dans la négociation.
Trois solutions pour un bien commun ou indivis
Aucun époux n’a de droit automatique à conserver le logement. Trois voies principales existent :
Que peut-on faire du bien ?
- Le rachat par un époux : l’un conserve le bien et verse à l’autre une soulte correspondant à sa part ;
- Le maintien en indivision : les ex-époux restent temporairement copropriétaires, en principe par une convention d’indivision ;
- La vente : le bien est vendu et le prix réparti selon les droits de chacun.
La soulte : racheter la part de l’autre
La soulte est la somme versée par l’époux qui garde le bien à celui qui s’en va. Elle se calcule à partir de la valeur du bien, dont on déduit le capital restant dû sur le prêt immobilier : la soulte porte sur la valeur nette.
Deux points sont décisifs. D’abord la date d’évaluation : en cas de partage, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise, date qui doit être la plus proche possible du partage (article 829 du code civil). Ce n’est donc ni le prix d’achat ni la valeur au jour de la séparation qui sert de référence — d’où l’intérêt d’une estimation sérieuse, au besoin par un professionnel. Ensuite le crédit : l’époux qui conserve le bien doit généralement obtenir de la banque la désolidarisation de l’autre, ce que la banque n’est pas obligée d’accepter. Tant qu’elle ne l’a pas accordée, celui qui part reste tenu envers elle.
Rester en indivision, ou demander l’attribution préférentielle
Les ex-époux peuvent choisir de rester en indivision pour un temps, par exemple jusqu’à la majorité des enfants, en organisant leurs rapports par une convention. Mais cette situation reste fragile : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » et le partage peut toujours être provoqué, sauf s’il y a été sursis par jugement ou convention (article 815 du code civil).
À défaut de règlement conventionnel entre les époux, le juge du divorce statue sur les demandes de maintien dans l’indivision, d’attribution préférentielle et d’avance sur part de communauté ou de biens indivis (article 267 du code civil). Mais il faut bien mesurer la portée de cette décision : en faisant droit à une demande d’attribution préférentielle, le juge se prononce sur les modalités du partage à intervenir — il n’opère pas lui-même le transfert de propriété. L’époux qui l’obtient ne devient propriétaire exclusif du bien qu’au terme du partage, réalisé par acte notarié ou, à défaut d’accord, par la procédure de partage judiciaire.
Deux réserves complètent le tableau. D’une part, en cas de divorce, l’attribution préférentielle n’est jamais de droit : elle se demande, et le juge apprécie — elle ne s’obtient pas par la simple occupation des lieux. D’autre part, le juge du divorce ne tranche la liquidation et le partage eux-mêmes que dans les cas prévus par le même article : s’il est justifié de désaccords subsistants, notamment par une déclaration commune d’acceptation d’un partage judiciaire ou par le projet établi par le notaire qu’il a désigné. Hors ces cas, la liquidation se poursuit devant le notaire.
Le logement pendant la procédure
Avant même le partage, il faut régler l’occupation du logement. Dans le cadre des mesures provisoires, le juge peut attribuer à l’un des époux la jouissance du logement et du mobilier du ménage, ou partager cette jouissance, en précisant son caractère gratuit ou non et, le cas échéant, en constatant l’accord des époux sur le montant d’une indemnité d’occupation (article 255, 4° du code civil).
Deux précisions utiles. D’une part, l’audience sur les mesures provisoires n’est plus systématique : elle se tient dès le début de la procédure sauf si les époux y renoncent (article 254 du code civil) — s’il y a un désaccord sur le logement, il faut donc demander ces mesures. D’autre part, lorsque le bien est indivis, l’époux qui l’occupe seul est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision (article 815-9 du code civil) : elle s’ajoute au compte d’indivision et sera prise en compte au moment du partage.
Cas particulier : le logement appartient en propre à votre conjoint
Si le local servant de logement à la famille appartient en propre ou personnellement à l’un des époux, il n’y a ni soulte ni partage — mais tout n’est pas fermé pour l’autre. Le juge peut le concéder à bail au conjoint qui exerce l’autorité parentale, lorsque les enfants résident habituellement dans ce logement et que leur intérêt le commande.
Le juge fixe la durée du bail et peut le renouveler jusqu’à la majorité du plus jeune des enfants ; il peut aussi le résilier si des circonstances nouvelles le justifient (article 285-1 du code civil).
Et si aucun accord n’est trouvé ?
En cas de blocage durable, le partage judiciaire peut être demandé, notamment lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable (article 840 du code civil). Le bien qui ne peut être facilement partagé ou attribué peut alors être vendu par adjudication — c’est la licitation —, le prix étant ensuite réparti selon les droits de chacun.
Alsace-Moselle : une procédure de partage et une vente différentes
Dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, la procédure de partage judiciaire n’est pas celle du code de procédure civile : elle relève du droit local, précisément du titre VI de la loi du 1er juin 1924 — « Procédure de partage et vente judiciaire d’immeubles » —, auquel renvoie expressément l’article 31 de la loi du 26 mai 2004 relative au divorce. Concrètement :
- le tribunal judiciaire est saisi, mais les opérations sont conduites par un notaire : la demande en partage contient les propositions sur le choix de ce notaire (article 221), et c’est lui qui dresse l’acte de partage avant de le transmettre au tribunal (article 233) ;
- si l’immeuble doit être vendu faute d’accord, la vente prend la forme d’une adjudication publique, qui se tient devant le notaire chargé du partage (article 243) — et non selon la procédure de licitation du code de procédure civile ;
- même alors, la séance est contradictoire : le notaire établit le projet des conditions de la vente, les parties sont convoquées à jour fixe pour s’en expliquer, et c’est en séance que ces conditions sont arrêtées, sous les modifications proposées et admises — le tribunal statuant sur les demandes de modification (article 245). Les mises à prix peuvent être fixées par le juge sur rapport du notaire à la demande collective des copartageants (article 244), et c’est le notaire qui publie le jour de l’adjudication (article 247) ;
- enfin, la publicité foncière passe par le Livre foncier, et non par le service de la publicité foncière : l’acte de partage ou d’adjudication doit y être inscrit.
Le fond du droit, lui, ne change pas : soulte, indivision, attribution préférentielle et indemnité d’occupation relèvent du code civil, ici comme ailleurs.
Ouvrir une procédure ne veut pas dire aller jusqu’à l’enchère
C’est le point le plus mal connu, et le plus important en pratique : engager un partage judiciaire n’enferme personne dans l’enchère publique. La loi le dit expressément : « à tout moment, les copartageants peuvent abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable » dès lors que les conditions d’un partage amiable sont réunies (article 842 du code civil). Une procédure engagée peut donc s’achever par un accord, y compris tardivement.
Le déroulement local va d’ailleurs dans ce sens. Le notaire commis convoque les parties, dresse le projet, et l’acte de partage n’est transmis au tribunal que si aucune difficulté ne s’élève ou si elles ont été aplanies (article 233 de la loi de 1924) : la phase devant notaire est une phase de recherche d’accord, pas un simple passage obligé. Il est fréquent qu’un acquéreur soit trouvé de gré à gré pendant cette période, ce qui évite l’adjudication — et, en général, un meilleur prix qu’aux enchères.
C’est là que l’avocat est décisif, et pas seulement pour plaider. Il délimite ce qui doit être partagé, formule les demandes (attribution préférentielle, maintien dans l’indivision, avance sur part), chiffre et discute les comptes — soulte, récompenses, indemnité d’occupation —, propose des solutions de composition des lots, et intervient sur les conditions de la vente et les mises à prix aux moments où elles se décident. Une procédure de partage bien conduite est d’abord une négociation encadrée : l’enchère publique n’est que ce qui arrive quand personne n’a proposé mieux.
La voie judiciaire pure reste donc la solution de dernier recours : elle est plus longue, plus coûteuse, et prive les deux parties de la maîtrise du calendrier comme du prix. Un accord, même imparfait, reste presque toujours préférable — sur ce point, mon rôle est de vous aider à en trouver un qui préserve réellement vos intérêts.
Comment je vous accompagne
Je fais le point sur votre régime matrimonial et la situation exacte du bien (titre de propriété, prêt, apports, travaux), je chiffre la soulte, les récompenses et l’indemnité d’occupation, et je négocie la solution la plus adaptée à votre situation. Dans le Haut-Rhin, je tiens compte du droit local — procédure de partage propre à l’Alsace-Moselle et Livre foncier — dont les conséquences pratiques sont réelles sur les délais comme sur le rôle du notaire. Mon objectif : un règlement clair, écrit, qui ne laisse pas de zone de conflit pour l’avenir.
Un divorce et une question de logement à Mulhouse ou dans le Haut-Rhin ?
Questions fréquentes
Qui garde la maison en cas de divorce ?
Aucun époux n’a de droit automatique sur le logement. Tout dépend d’abord de la propriété du bien : bien commun, bien indivis ou bien propre à un seul époux. Lorsque le bien est commun ou indivis, trois solutions existent : l’un rachète la part de l’autre (soulte), les ex-époux restent temporairement en indivision, ou le bien est vendu et le prix partagé. À défaut d’accord, le partage peut être demandé en justice.
Qu’est-ce qu’une soulte ?
C’est la somme que l’époux qui conserve le bien verse à l’autre pour racheter sa part. Elle se calcule sur la valeur du bien, déduction faite du capital restant dû sur le prêt. En cas de partage, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise, c’est-à-dire à une date aussi proche que possible du partage (article 829 du code civil), et non à la valeur d’achat. Son versement suppose souvent que la banque accepte de désolidariser du crédit l’époux qui part, ce à quoi elle n’est pas obligée.
Puis-je rester dans le logement pendant la procédure ?
Oui, si des mesures provisoires sont demandées. Le juge peut attribuer à l’un des époux la jouissance du logement et du mobilier du ménage, en précisant son caractère gratuit ou non (article 255, 4° du code civil). Cette audience n’est plus automatique : les époux peuvent y renoncer (article 254 du code civil). Si la jouissance est onéreuse, une indemnité d’occupation est due, dont il sera tenu compte au partage.
Le logement appartient en propre à mon conjoint : puis-je y rester avec les enfants ?
C’est possible. Si le local servant de logement à la famille appartient en propre ou personnellement à l’un des époux, le juge peut le concéder à bail à l’autre lorsque celui-ci exerce l’autorité parentale, que les enfants y résident habituellement et que leur intérêt le commande. Le juge fixe la durée du bail et peut le renouveler jusqu’à la majorité du plus jeune des enfants (article 285-1 du code civil).
Le juge du divorce peut-il m’attribuer la maison ?
Il peut statuer sur une demande d’attribution préférentielle (article 267 du code civil), mais sa décision porte sur les modalités du partage à intervenir : elle n’opère pas le transfert de propriété. On ne devient propriétaire exclusif qu’au terme du partage, réalisé par acte notarié ou par la procédure de partage judiciaire. En cas de divorce, l’attribution préférentielle n’est jamais de droit.
Une procédure de partage finit-elle forcément aux enchères ?
Non. À tout moment, les copartageants peuvent abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable, dès lors que les conditions d’un partage amiable sont réunies (article 842 du code civil). En Alsace-Moselle, la phase devant le notaire commis est précisément une phase de recherche d’accord : les parties sont convoquées et l’acte de partage n’est transmis au tribunal que si les difficultés ont été aplanies (article 233 de la loi du 1er juin 1924). Il est fréquent qu’un acquéreur soit trouvé de gré à gré, ce qui évite l’adjudication.
Que se passe-t-il si nous ne sommes pas d’accord ?
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision : le partage peut toujours être provoqué, sauf s’il y a été sursis par jugement ou convention (article 815 du code civil). En cas de blocage, le partage judiciaire peut être demandé et le bien qui ne peut être facilement partagé ou attribué peut être vendu par adjudication. En Alsace-Moselle, cette procédure obéit au droit local — titre VI de la loi du 1er juin 1924 — et non à la licitation du code de procédure civile : les opérations sont conduites par un notaire et l’adjudication publique se tient devant lui.
Cet article présente des informations générales sur l’état du droit et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation est particulière : pour l’étude de la vôtre, prenez contact avec le cabinet.